旧三和信用保証の担保抹消登記（ややマニア向け）

ややマニアックな登記の話です。

旧三和信用保証㈱は、読んで字のごとく旧三和銀行系の保証会社です。

ここに限らず、みずほにしろ、三井住友にしろ、りそなにしろ、ここのところ各金融機関の本体はもとより、系列保証会社の統廃合や会社分割が進み、担保抹消登記をするにも何かと前提登記が必要になって来ています。

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旧三和信用保証㈱の担保抹消登記について時系列に沿って必要となる前提登記と主な注意点をメモにしておきます。

①旧三和信用保証㈱から三菱UFJ住宅ローン保証㈱への名変登記

　※三菱UFJ住宅ローン保証㈱は、旧三和信用保証㈱が旧ユーエフジェイ信用保証㈱に商号変更され、その後、三菱UFJ住宅ローン保証㈱に商号変更した会社です。

　が、現在、三菱UFJ住宅ローン保証㈱の会社履歴事項証明書を取り寄せても、旧三和信用保証㈱が旧ユーエフジェイ信用保証㈱に商号変更された旨の記載事項が登記簿上出て来なくなっています。銀行さんからは旧三和信用保証㈱から旧ユーエフジェイ信用保証㈱への商号変更の沿革を証する登記事項証明書はシステム上発行不可能であることを登記申請時に登記官に説明して欲しい旨との説明文が付けられてきたりします。（ちなみにウチでは旧ユーエフジェイ信用保証㈱の現役のときの古い履歴事項証明書をストックしていますので万一の場合はそれを添付することも可能です）

　同様のことは、りそなでも三井住友でもありますので格段珍しいことでもなさそうです。

　なおこの件で、登記官から上申書の添付を命じられたことも特にありません。

②UFJ住宅ローン保証㈱から㈱ユーエフジェイ銀行への会社分割による抵当権移転登記

　※㈱ユーエフジェイ銀行は今は存在しませんので、現㈱三菱東京UFJ銀行が“承継会社”として登記権利者となります。

　※共同申請になりますから、登記原因証明情報（結構要件事実がゴチャゴチャと書かれたものでした。）のほかに、担保設定登記済証・双方の代理権限証書が必要です。

　※登録免許税は、会社分割移転の場合、現在は、課税価格の1000分の１．４となってはいますが、UFJ住宅ローン保証㈱から㈱ユーエフジェイ銀行への会社分割による抵当権移転登記の場合は、原因日が現行法の適用以前となるため原則通り1000分の2となります。

③㈱ユーエフジェイ銀行から現㈱三菱東京UFJ銀行への会社吸収合併による抵当権移転登記

　※この登記の登記識別情報が次の④の登記済み証となります。

④現㈱三菱東京UFJ銀行の担保抹消登記

　※当たり前のことですが、現㈱三菱東京UFJ銀行の解除証書・委任状が必要です。

　※三和信用保証㈱に馴染んで来ている私からすると、三和信用保証㈱の担保抹消用に現㈱三菱東京UFJ銀行の解除証書・委任状が渡されることになるわけで、未だにいつももらい間違えたような気がして何か居心地の悪い妙な気分になります。早く慣れないといけませんねー。

“主たる建物”から“主である建物”への変更

不動産登記法の改正から4年。

今なお、ちょこまかとした変更がなされているようです。

登記簿の表題部ですが、

“主たる建物の表示”の部分が、いつの間にか“主である建物の表示”に変わっています。

が

東北地方のそれでは未だ“主たる建物”と記載されているようでその都度登記簿を確認する必要が出てきています。

こんなので地域差があるのって変ですよねー。

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登記簿の表題部と言えば、

“建物番号”の部分が、“建物の名称”に変わり、

また、

“瓦葺”の部分が、“瓦ぶき”として記載されるようになったのは比較的近年です。

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時代は動いていますから、随時変更されるのは仕方ありません。

でも、

“主たる”も“主である”もわざわざ変えなくても意味は通じると思うんですけど。。。

もしかして

登記ソフト屋さんの営業妨害が目的？

あ、

むしろ

ソフトの入れ替えが必要になるから登記ソフト屋さんの営業支援になるのかな。。

もちろんまさか・・とは思いますけど。。。

久々に住所変更登記で引っ掛かるの巻

登記簿の住所が古かったため名変しました。

登記簿は、『Ｂ市○○町○○番地』とあり、住民票には、『現住所　Ｂ市○○町○○番○○号、○年○月○日住所移転』とある場合、普通は、その変更日付・登記原因で、『○年○月○日住所移転』として『住所　Ｂ市○○町○○番○○号』で名変しますよねー。

が、

現住所のＢ市○○町○○番○○号に住所移転したあとで町名変更があり、なおかつその後に住民票がコンピューター化された場合には、新しい住民票には町名変更された日が記載されていないものがあります。

この住民票の記載を真に受けて名変申請をしようとするとついつい行政区画変更を飛ばしてしまうんです。

というより行政区画変更が省略されているなんて地元の人間でない限り気が付くもんじゃありません。

数年前にもこれで失敗したことが。。。あの時は福井県の物件でしたが。

当時も確かこれからはこれに注意しなければと思っていたのに、またやってしまいました。

メリットは、千円か二千円の登録免許税が非課税になるだけなんですが言い訳にもなりません。

ホント、コンピューター化もいいですけど物事の連続性を分断させるようなことはして欲しくないです。

これってホント忘れたときにやって来ますので、最近市町村合併をされた地域の名変にはご注意下さい。

誤字・俗字・新旧字体

今日は、なぜか字体絡みの不動産登記案件が多かったです。

①登記簿に記載されている文字の自体が新字体ＶＳ印鑑証明書の字体が誤字・俗字・新旧字体。

②その反対のパターン。

③元々は正しく登記されていたのにコンピューター化以降作業時に誤って新字体で登記がなされているとか、ひどいのになると名前の一部がたとえばハナエさんの場合にいつの間にかハナになっていたりとか・・・。

まあ、いろいろあります。

日本の漢字は、『大』と『犬』みたいに点一つで意味が変わりますから疎かにはできないのです。

登記申請においては、こんな些細な違いでも見落としたりすると申請そのものが却下されてしまいます。

ＩＤ番号みたいに厳重なのです。

じゃあ、一字でも違っている場合は、登記申請は何がなんでもアウトになるかと言うとそうとも限りません。

登記官によってはですが、一般的に知られているような誤字・俗字だとほぼセーフ。

ただ、

どこからどこまでが一般的なのか・・・と言うレベルになって来ると、登記官のさじ加減に頼らざるを得ません。

ここが

相撲や野球の審判と似ている点です。

ただ

ウチとしては、これをはっきりさせとかないと登記申請したあとでは修正が効かなくなりますので逐一事前に法務局にお伺いを立てるということになります。

なら

最初から氏名更正登記をしたらいいじゃないかとなりますが、登記実務では省略できるものは極力省略することでお客様の負担を軽くするというのも我々のサービスの一つですからあまり固いことは言えません。

決してナマグサ坊主で言ってるんじゃありませんよ。

ので

登記簿謄本がＡ４縦の用紙に変わります。

来週月曜日から変更されるそうです。

Ａ４横の用紙がＡ４縦の用紙になりますが、横書きはそのまま。

また文字が小さくなりますね。

登記の目的は権利関係の公示にあります。

今でも結構文字が小さいのにこれ以上小さくするとまずお年寄りの方には読めないでしょう。

若い人でも正字と俗字の違いが明確に判読できるのでしょうか・・・。

心配です。

合理性を追求するあまりに本来の目的を忘れることを本末転倒と言います。

登記のオンライン申請導入もこれでした。

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そういえば、

米国の公的証明書類は昔からＡ４縦用紙でしたし、

国内でも確定申告書や戸籍関係や住民票なんかも今では大半がＡ４縦用紙になっていますよね。

登記事項証明書導入の際に、行政担当と書式を統一しようとか言う話し合いはしなかったんでしょうかねー。

たまたまいつの間にか行政庁の書類がＡ４縦になっているのに気が付いてどうしようかということにでもなったんでしょうか。

お役所体質と言うか、流行に鈍感と言うか、

右に倣え・・・式な発想が見え隠れしますねー。

旧兵庫相互銀行の根抵当権抹消登記はどうするか。

普通銀行転換後、吸収合併を経て、現在は、みなと銀行に承継されています。

大阪支店に問い合わせたところ、

ご本人様から抹消登記に必要な書類の再交付請求書を出してくれればよいとのこと。

また登記は当時の登記済証がないため事前通知の登記手続きで登記申請してほしいとのこと。

なお再交付にはご本人様の実印・印鑑証明書・本人確認書面写しが要ります。

大阪法務局私書箱の申し込みに当選するの巻

登記簿謄本（今は登記事項証明書と呼ばれています。）は今オンラインで請求すると一通あたり７００円で事務所に郵送してくれます。（送料無料ですよ！）

なのに、法務局に行ってこれを窓口で請求すると、わざわざ法務局まで足を運んでいるのに一通１０００円取られます。

不思議に思うのはワタシだけー・・。

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ところで

このオンライン請求謄本、郵送してくれるのはありがたいのですが、

到着が翌日回しになるんですね。

ところが、

法務局に隣接する司法書士さんは直接法務局で手渡しを受ける方法で一通７００円で謄本を受け取っていたようです。

これが不公平だと誰かが言ったのかどうなのかは知りませんが、

大阪法務局管内にある司法書士事務所の中から希望者にだけ、抽選でオンライン請求による謄本専用の私書箱が振り分けられることになり、

今日その当選通知が届いたというわけです。

暗証番号届出制です。明日からさっそく利用できるようにしましょうか。。。

商工中金の抵当権設定・・登録免許税は千分の２なり

何年かぶりに商工中金の抵当権設定登記。無事登記完了。

登録免許税は千分の２でした。

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根拠条文は確か租税特別措置法にあったよなあ・・・と六法をめくるも、

アレッ？条文が無くなってる？？？

で、いろいろ調べた結果、こんなところに規定発見！

『所得税法等の一部を改正する法律（平成１９年３月３０日法律第６号）附則（登録免許税の特例に関する経過措置）第１３２条第７項』

法改正には慣れっこになりましたが、毎度毎度最新の条文を探すのだけは何時まで経っても苦手な私です。

全部事項の登記情報が一通４３８円。

昨年からウチで利用させてもらっている地図情報提供会社が登記の全部事項情報をオンラインで提供するサービスを開始。

画面に出る情報は登記の全部事項そのもの。

で

この情報が、なんと、一通４３８円で手に入ります。

これまでのオンライン登記情報サービスだと一通４８０円でしたから、さらにその一割引き。

ウチでは乙号調査のほか甲号の事前閲覧にも活用しています。

ウチのように乙号の多い事務所は忙しいばかりで何も得なことはないと思っていたのですが、これだけは何か得した気分。

金融機関やお客様にも概ね好評です。

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ちなみに他の方法で登記情報を知るには次の方法もあります。

①通常、法務局であげる登記事項証明書なら、一通１０００円。

②オンラインによる郵送登記事項証明書でも一通７００円。

③オンライン情報のみの登記情報でも一通４８０円。

指定庁とオンライン指定日

☆不動産登記申請におけるオンライン指定庁は、大阪府内では、天王寺と四条畷が未だ指定庁ではありません。

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☆各庁舎のオンライン指定日は次の通り。

本局・・・・・Ｈ１７．９．２６

北・・・・・・・Ｈ１９．１０．２２

東住吉・・・Ｈ１８．１２．４

池田・・・・・Ｈ１８．１２．４

守口・・・・・Ｈ１９．７．３０

枚方・・・・・Ｈ１８．１２．４

堺・・・・・・・Ｈ１９．５．２８

美原・・・・・Ｈ１９．２．２６

岸和田・・・Ｈ１７．１１．２８

北大阪・・・Ｈ１７．９．２６

富田林・・・Ｈ１９．１０．２２

東大阪・・・Ｈ１８．３．２２

八尾・・・・・Ｈ１９．２．２６

枚岡・・・・・Ｈ１８．５．２９

以上、大阪法務局管内終わり。

《ご注意》上記は当事務所のメモとして使用しているものを公開したに過ぎませんので、内容に誤りがありましても責任は負えません。実際に権利証か識別情報かの判別資料とされる場合は必ず大阪法務局のホームページで確認してくださるようお願いいたします。

廃止された法務局とその日付

平成１３年から法務局の統廃合が本格化しました。

以下は、大阪法務局管内の廃止された庁舎です。

①Ｈ１５．２．２４・・・吹田⇒北大阪

②Ｈ１５．４．１・・・・茨木⇒北大阪

③Ｈ１５．６．３０・・・今宮⇒本局

④Ｈ１５．７．２８・・・高槻⇒北大阪

⑤Ｈ１７．１１．２１・・羽曳野⇒八尾／富田林

　　　　☆管轄により二箇所に分かれる。

⑥Ｈ１７．１２．５・・・長野⇒富田林

　　　　☆生駒もこの年に廃止！

⑦Ｈ１８．２．６・・・・西⇒北

⑧Ｈ１８．１２．１１・・佐野⇒岸和田

⑨Ｈ１９．２．１９・・・泉⇒岸和田

⑩Ｈ１９．３．１９尾崎⇒岸和田

⑪Ｈ１９．９．２５豊中⇒池田

以上、平成１９年１０月１日現在の状況。

《ご注意》上記は当事務所のメモとして使用しているものを公開したに過ぎませんので、内容に誤りがありましても責任は負えません。実際に権利証か識別情報かの判別資料とされる場合は必ず大阪法務局のホームページで確認してくださるようお願いいたします。